Την πλήρη απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, έχει προκαλέσει η κατάρρευση των τιμών την τελευταία εξαετία, μια κατάρρευση που για πολλούς χαρακτηρίζεται ως «σπάσιμο της φούσκας» που είχε δημιουργηθεί από το 1999 μέχρι το 2008.
Νεόδμητες κατοικίες έχουν φτάσει να πωλούνται ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα, κυρίως στις φτωχές περιοχές της Αθήνας αλλά και σε πολλές επαρχιακές πόλεις, η εικόνα είναι ακόμη χειρότερη.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιών 30 - 40 ετών τα πουλάνε όσο – όσο προκειμένου να τα «ξεφορτωθούν» και να γλιτώσουν την μόνιμη πλέον φορολόγηση μέσω του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Ετσι, διαμερίσματα που αγοράστηκαν τη δεκαετία του '70 ή και παλαιότερα, πωλούνται ακόμη και κάτω από 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οι ειδικοί της αγοράς έχουν καταγράψει ακραίες περιπτώσεις ακινήτων -σε κακή πάντως κατάσταση- τα οποία πωλούνται όσο ένα... μεταχειρισμένο αυτοκίνητο. Χαρακτηριστικά αναφέρουν τις εξής αγγελίες που είναι πραγματικές:
- Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ, δηλαδή κάτω από 100 ευρώ το τετραγωνικό. Ακόμη και 500 ευρώ/τ.μ. να χρειαστούν για την ανακαίνισή του, η τιμή θεωρείται εξωφρενικά χαμηλή.
- Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ.
- Στο Παγκράτι, γκαρσονιέρα 25 τ.μ. με φυσικό αέριο σε ανακαινισμένη. πολυκατοικία δίνεται 5.500 ευρώ ή 220 ευρώ/τ.μ.
- Στην Πλατεία Αμερικής, διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.
- Στην οδό Αγίου Μελετίου, διαμέρισμα 38 τ.μ. με κήπο 65 τ.μ. σε κακλή κατάσταση προσφέρεται από τον Φεβρουάριο αντί 7.500 ευρώ ή 197 ευρώ/τ.μ.
- Στο Νέο Κόσμο, σε ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.μ. έγινε μείωση 2.000 ευρώ και πωλείται 6.000 ευρώ
- Στη Νεάπολη, υπόγειο διαμέρισμα 53 τ.μ. με αποθήκη πωλείται 10.000 ευρώ έχοντας μειωθεί πρόσφατα κατά 5.000 ευρώ.
- Εκπτωση 10.000 ευρώ έγινε σε στούντιο 5ου ορόφου 15 τ.μ. στους Αμπελόκηπους, κατασκευής 1977 και πωλείται 10.000 ευρώ.
- Στην Κυψέλη, στούντιο/γκαρσονιέρα υπερυψωμένου ισογείου με δρίυνο πάτωμα, πωλείται 8.000 ευρώ
- Γκαρσονιέρα 7ου ορόφου 12 τ.μ. στην Πλατεία Αττικής πωλείται 6.500 ευρώ.
Και μπορεί τα παραπάνω ακίνητα να μην αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα της αγοράς, ωστόσο, οι κτηματομεσίτες αναφέρουν ότι η συντριπτική πλειοψηφία των παλαιών σπιτιών πωλούνται -ανάλογα με την κατάσταση που βρίσκονται- από 250 έως 700 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλη βουτιά, που ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 60%, καταγράφεται και στα καινούργια διαμερίσματα με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιπτώσεις πώλησης κάτω από το κόστος κατασκευής. Σύμφωνα με εργολάβους που έχουν στα χέρια τους δεκάδες απούλητα σπίτια, αναγκάζονται να πουλήσουν κάποια από αυτά ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. όταν η κατασκευή τους κόστισε 1.200-1.500 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται κυρίως για διαμερίσματα στις δυτικές και νοτιοδυτικές περιοχές της Αττικής (Καμίνι, Νίκαια, Ελευσίνα κ.λπ.) καθώς και στη Θεσσαλονίκη (Αμπελόκηποι, Σταυρούπολη, Εύοσμος, Κορδελιό, Ηλιούπολη κ.λπ.)
Οι ιδιοκτήτες που πουλάνε είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που αγόρασαν σπίτια τη δεκαετία του '70. Πρόκειται κυρίως για τα πρώτα φοιτητικά διαμερίσματα ή τα σπίτια όσων ήρθαν από την επαρχία για να βρουν δουλειά στην Αθήνα και αγόρασαν στις καινούργιες τότε πολυκατοικίες. Αφού έμειναν σ' αυτά για αρκετά χρόνια στη συνέχεια μετακόμισαν σε άλλες περιοχές της Αττικής και ενοικίασαν τα πρώτα σπίτια. Ενοικιαστές ήταν αφενός το δεύτερο κύμα Ελλήνων από την επαρχία και αφετέρου οι χιλιάδες μετανάστες που ήθελαν ένα φθηνό σπίτι για να μείνουν τα πρώτα χρόνια ενώ στη συνέχεια πολλοί από αυτούς έγιναν και ιδιοκτήτες. Η περιουσία αυτή ενοικιάζονταν και προσέφερε ένα καλό εισόδημα ενώ με την σχεδόν μηδενική φορολόγηση των ακινήτων μέχρι το 2009, έμεναν αρκετά χρήματα από τα ενοίκια.
Οι ιδιοκτήτες που πουλάνε είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που αγόρασαν σπίτια τη δεκαετία του '70. Πρόκειται κυρίως για τα πρώτα φοιτητικά διαμερίσματα ή τα σπίτια όσων ήρθαν από την επαρχία για να βρουν δουλειά στην Αθήνα και αγόρασαν στις καινούργιες τότε πολυκατοικίες. Αφού έμειναν σ' αυτά για αρκετά χρόνια στη συνέχεια μετακόμισαν σε άλλες περιοχές της Αττικής και ενοικίασαν τα πρώτα σπίτια. Ενοικιαστές ήταν αφενός το δεύτερο κύμα Ελλήνων από την επαρχία και αφετέρου οι χιλιάδες μετανάστες που ήθελαν ένα φθηνό σπίτι για να μείνουν τα πρώτα χρόνια ενώ στη συνέχεια πολλοί από αυτούς έγιναν και ιδιοκτήτες. Η περιουσία αυτή ενοικιάζονταν και προσέφερε ένα καλό εισόδημα ενώ με την σχεδόν μηδενική φορολόγηση των ακινήτων μέχρι το 2009, έμεναν αρκετά χρήματα από τα ενοίκια.
Η δεύτερη κατηγορία πωλητών είναι οι ξένοι που πρόκοψαν στην Ελλάδα αλλά η κρίση και η ανεργία των τελευταίων ετών τους οδήγησε σε μαζική… μετανάστευση στην πατρίδα τους. Πουλάνε κι αυτοί όσο – όσο γκαρσονιέρες και δυάρια που αγόρασαν κατά κύριο λόγο στις φτωχές συνοικίες της Αθήνας. Η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έφερε χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και μεγάλη υποχώρηση των τιμών. Στην πλήρη κατάρρευση συνέτεινε και η δραματική αύξηση της φορολογίας η οποία έχει οκταπλασιαστεί από το 2009 και μετά.
Πόθεν έσχες
Βόμβα «πόθεν έσχες» έχει πέσει από τις αρχές του χρόνου στην κτηματαγορά. Η επαναφορά του μέτρου, προκειμένου να «πιαστούν στα πράσα» όσοι ήθελαν να «ξεπλύνουν» χρήμα μέσω αγορών ακινήτων, έχει προκαλέσει τεράστια προβλήματα στις αγοραπωλησίες. Ο λόγος είναι ότι οι περισσότερες συμφωνίες, κυρίως για τα μεταχειρισμένα (άλλωστε 9 στα 10 ακίνητα που αλλάζουν χέρια σήμερα είναι παλαιά) κλείνουν σε επίπεδα 40%-50% κάτω από την αντικειμενική τους αξία ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις όπου η «ψαλίδα» φτάνει το 70%.
Να σημειωθεί ότι επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση έχουν τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία.
Οι αγοραστές καλούνται από την εφορία να δικαιολογήσουν τα χρήματα που κατέβαλαν επί των αντικειμενικών αξιών κι όχι επί της πραγματικής αξίας στην οποία έγινε η αγοραπωλησία. Ετσι, εκτός του φόρου υπεραξίας, όλες οι άλλες επιβαρύνσεις γίνονται με βάση την αντικειμενική τιμή που αναγνωρίζει η εφορία. Για παράδειγμα, σε αγορά οικοπέδου η οποία έγινε πρόσφατα η τιμή που συμφωνήθηκε ήταν 355 χιλιάδες ευρώ, όμως, στο συμβόλαιο έγραφε 950 χιλιάδες ευρώ, όση ήταν δηλαδή η αντικειμενική αξία. Ετσι, ο φόρος μεταβίβασης, οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο και τα έξοδα για μεσίτες, συμβολαιογράφους, δικηγόρους ήταν σχεδόν τριπλάσια απ' ότι θα πλήρωνε ο ιδιοκτήτης εφόσον αναγνωρίζονταν η τιμή πώλησης.
Οπως επισημαίνει ο σύμβουλος ακινήτων, Αθανάσιος Λίγγος, «το πιο μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η κτηματαγορά κατά τη γνώμη μου είναι η επαναφορά του πόθεν έσχες. Κι αυτό γιατί κάθε αγοραστής πρέπει να δικαιολογήσει τα χρήματα που δίνει επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που αγοράζει κι όχι επί της εμπορικής που είναι πολύ χαμηλότερη. Ετσι, «παγώνουν» αγοραπωλησίες διότι οι επενδυτές φοβούνται ότι θα φορολογηθούν επί ανύπαρκτων τιμών και για χρήματα που δεν έχουν».
Στο ίδιο μήκος κύματος και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) η οποία τονίζει ότι πρέπει να λυθεί άμεσα το ζήτημα με το «τεκμήριο» αγοράς του ακινήτου να υπολογιστεί και αυτό βάσει της δηλούμενης αξίας του σημερινού συμβολαίου, και όχι της σημαντικά μεγαλύτερης "αντικειμενικής" Διαφορετικά αγοραστές θα είναι στο μέλλον μόνον οι ξένοι, που δεν έχουν "τεκμήριο" Εκτός και αν... αυτό είναι τελικά το ζητούμενο», τονίζουν οι ιδιοκτήτες.
Απόψη
Αθανάσιος Λίγγος, ιδιοκτήτης εταιρείας συμβούλων ακινήτων Lead & Co
H αγορά ακινήτων την περίοδο αυτή μπορεί να χαρακτηριστεί ως ανομοιογενής. Δεν μπορείς δηλαδή να πεις με βεβαιότητα ότι σε μια γειτονιά πωλούνται τόσο τα καινούργια και τόσο τα μεταχειρισμένα σπίτια. Ο λόγος είναι ότι πάντα υπάρχουν οι ιδιοκτήτες και κατασκευαστές οι οποίοι έχουν μεγάλη ανάγκη και «σκοτώνουν» την περιουσία τους. Ετσι, μέσα σε μια στιγμή λίγες αγοραπωλησίες μπορούν να διαμορφώσουν μια τάση για ολόκληρη την περιοχή.
Αναφορικά με το πώς θα κινηθεί η αγορά το επόμενο διάστημα, εκτιμώ ότι όλοι μας περιμένουμε μέσα στη χρονιά μια τάση σταθεροποίησης. Οι τιμές αναζητούν ένα σημείο για να ισορροπήσουν και θα ήταν παράλογο να πούμε ότι σύντομα θα δούμε αυξήσεις. Οι τιμές έχουν προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα της οικονομίας, δηλαδή στους χαμηλούς μισθούς και στην έλλειψη ρευστότητας και θα πάρει πολύ χρόνο για να δούμε αλλαγή πλεύσης.
Οι 40 περιοχές που πωλούνται τα φθηνότερα παλαιά ακίνητα (ευρώ/τ.μ.)
Μεταχειρισμένα ακίνητα*
Αττική
Περιοχή Κατώτερη Ανώτερη
Παγκράτι 400 700
Νέος Κόσμος 500 900
Κυψέλη 250 400
Αμπελόκηποι 250 500
Γκύζη 300 550
Καμίνια 300 580
Πειραιάς 400 800
Χατζηκυριάκειο 400 650
Βοτανικός 300 500
Γουδί 500 700
Εξάρχεια 200 600
Ιλίσια 300 600
Κουκάκι 250 450
Νεάπολη 200 600
Πετράλωνα 300 500
Σεπόλια 250 500
Αγιος Παντελεήμονας150 500
Πλατεία Βικτωρίας 150 550
Αχαρναί 200 450
Νέα Ιωνία 250 600
Ιλιον 200 400
Θεσσαλονίκη
Αμπελόκηποι 400 600
Σταυρούπολη 350 600
Εύοσμος 400 700
Ηλιούπολη 400 600
Κορδελιό 250 450
Ωραιόκαστρο 400 650
Πολίχνη 300 600
Νέα Ευκαρπία 500 800
Συκιές 200 350
Νεάπολη 200 300
Επαρχιακές πόλεις
Βόλος 400 600
Ερμούπολη (Σύρος) 400 650
Καλαμάτα 250 550
Λαμία 400 600
Λάρισα 450 800
Κέρκυρα 600 1100
Καρδίτσα 300 600
Καβάλα 500 700
Πάτρα 400 800
Αφορά σε ακίνητα άνω των 30 ετών και ανάλογα με την κατάσταση που βρίσκονται και το κόστος για την ανακαίνισή τους
