Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Ακίνητα για όλα τα βαλάντια σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές, οι οποίες έχουν υποχωρήσει έως και 60% σε ορισμένες περιοχές, προσφέρει η κτηματαγορά έπειτα από έξι χρόνια ύφεσης. Σύμφωνα με κτηματομεσίτες και συμβούλους ακινήτων, η περίοδος αυτή θεωρείται η καλύτερη για όσους έχουν ρευστό και θέλουν να αγοράσουν, καθώς πολλά διαμερίσματα και οικόπεδα βγαίνουν στην κυριολεξία στο... σφυρί.
Οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών καταγράφονται στα ακριβά προάστια της Αθήνας, δηλαδή βόρεια και νότια όπως στην Εκάλη, το Καστρί, τον Διόνυσο, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα, όπου οι μειώσεις στις τιμές φτάνουν το 45%-60%.
Στα ίδια ποσοστά είναι η υποχώρηση στις τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων στις μεσαίες και φθηνές περιοχές της πρωτεύουσας, ενώ το κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι υπάρχουν γειτονιές της Αθήνας, όπου νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών δηλαδή) πωλούνται ακόμη και κάτω του κόστους κατασκευής!
Στα δυτικά προάστια, για παράδειγμα, όπως Ελευσίνα, Μαγούλα, Μέγαρα, Νίκαια, Κορυδαλλός κ.λπ. πωλούνται καινούργια σπίτια στα επίπεδα των 1.000-1.200 ευρώ/τ.μ. αν και το κόστος κατασκευής, μαζί με την αγορά του οικοπέδου κινήθηκε στα ίδια επίπεδα. Ωστόσο, οι εργολάβοι προτιμούν να δώσουν σε χαμηλές τιμές ορισμένα από τα διαμερίσματα που έχουν απούλητα και να κρατήσουν τα υπόλοιπα για καλύτερες ημέρες στην αγορά ακινήτων.
Ενα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι στις μεσαίες περιοχές της πρωτεύουσας (Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Μελίσσια, Χολαργός, Παπάγου, Ελληνικό, Ηλιούπολη) οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει μεν αλλά με μεγαλύτερη βραδύτητα. Δηλαδή δεν μπορεί να πει κανείς ότι εκεί υπάρχουν οι «μεγάλες ευκαιρίες», αλλά ότι μπορεί να βρει σπίτια φθηνότερα κατά 20%-30% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Ωστόσο, αν υπολογίσει κανείς τις τιμές των ακινήτων με βάση τα εισοδήματα και τη δραματική υποχώρηση του ΑΕΠ την τελευταία πενταετία, τότε η υποχώρηση κρίνεται μικρή.
Παζάρια
Σε κάθε περίπτωση, το «ψάξιμο» για την αγορά ακινήτων είναι πλέον εύκολη υπόθεση αφού υπάρχει ένα τεράστιο απόθεμα (το οποίο υπολογίζεται σε 200-250 χιλιάδες) και οι αγοραστές έχουν το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα συμβόλαια που κλείνονται είναι κατά μέσο όρο 20% χαμηλότερα από τις αρχικές ζητούμενες τιμές.
Πάντως, 9 στα 10 ακίνητα πωλούνται κάτω από την αντικειμενική αξία, πολλές φορές ακόμη και κατά 50% χαμηλότερα. Με δεδομένο ότι σιγά - σιγά και οι τράπεζες αρχίζουν να δίνουν μικρά δάνεια για απόκτηση ακινήτων, ο χάρτης της κτηματαγοράς για όσους θέλουν να αποκτήσουν κάποιο σπίτι διαμορφώνεται ως εξής:
1. Στις ακριβότερες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής καταγράφονται και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σε γειτονιές όπως η Εκάλη και το Κολωνάκι αλλά και η Βουλιαγμένη έχουν καταγραφεί οι μεγαλύτερες απώλειες μέχρι σήμερα, με ποσοστό της τάξεως του 45% , καθώς όχι μόνο η ζήτηση υπέστη καθίζηση, αλλά επιπλέον οι εν λόγω περιοχές έχουν επιβαρυνθεί σημαντικά από τη φορολογία. Κατά μέσο όρο η πτώση διαμορφώνεται σε περίπου 30%. Οι πωλήσεις είναι ελάχιστες καθώς τα περισσότερα ακίνητα κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, ωστόσο έχουν καταγραφεί πράξεις στα επίπεδα των 3 εκατ. ευρώ και πάνω με έκπτωση που ξεπερνά τα 600-800 χιλ. ευρώ. Η κύρια τάση είναι να «ξεφορτώνονται» ακριβά σπίτια που βαρύνονται με υψηλούς φόρους και μεγάλο κόστος συντήρησης.
2. Μεγάλες απώλειες έχουν καταγραφεί στις λεγόμενες «φτωχές» συνοικίες. Πριν από την κρίση οι περισσότερες περιοχές (Δυτικά προάστια, κέντρο) προσέγγιζαν τα 1.800-2.000 ευρώ/τ.μ. ενώ σήμερα κινούνται πέριξ των 1.000 ευρώ/τ.μ. Το μεγαλύτερο πρόβλημα έχουν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν με δάνειο αφού έχουν στην κατοχή τους ακίνητα των οποίων η αξία είναι μικρότερη από το ποσό που χρωστούν στην τράπεζα και ταυτόχρονα αδυνατούν να πουλήσουν. Σε πολλές από τις περιοχές αυτές η μείωση τιμών ξεπερνά το 50%, ως αποτέλεσμα της δραματικής συρρίκνωσης των εισοδημάτων και της ανεργίας που οδηγεί στην πώληση όσο - όσο.
3. Καταγράφονται και ακραίες περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε εξευτελιστικές τιμές. Πρόκειται για παλαιά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές, για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας που πωλούνται από 5.000 έως 15.000 ευρώ αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι διαμερίσματα 50 ετών και άνω που έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι: Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ. Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ. στην Πλατεία Αμερικής, διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.
4. Τέλος, να σημειωθεί ότι διαφορετική αντιμετώπιση έχουν τα ακίνητα σε καλές περιοχές, όπως αυτά που βρίσκονται σε περιοχές με πολύ πράσινο, θέα ή κοντά στη θάλασσα. Τα σπίτια αυτά (σε Παλαιό Φάληρο, Βάρκιζα, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο, Λαγονήσι) έχουν υποστεί μικρότερες μειώσεις τιμών της τάξης του 20%-30%
Αξίζει να σημειωθεί ότι και τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δίνουν μειώσεις τιμών που μαζί με τη φετινή χρονιά θα φτάσουν το 50%. Παράλληλα, δραματική είναι η συρρίκνωση των επενδύσεων στις οικοδομές αφού προβλέπεται να διαμορφωθούν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ) σημειώνοντας νέα πτώση της τάξεως του 22% σε σχέση με το 2013. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ, ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ.
Κατάρρευση
Επίσης, σε πλήρη κατάρρευση οδηγούνται οι αγοραπωλησίες. Από τις 215 χιλιάδες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από 9 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημιά για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48 χιλιάδες αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες.
Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46 χιλιάδες φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000.
ΥΠΕΡΠΡΟΣΦΟΡΑ
Τα 900.000 νέα σπίτια που «πάγωσαν» την αγορά
Σχεδόν 900.000 σπίτια τον χρόνο κτίζονταν κατά μέσο όρο τη δεκαετία της οικοδομικής έκρηξης, δημιουργώντας τεράστια υπερπροσφορά, η οποία δεν μπόρεσε ποτέ να απορροφηθεί, ειδικά μετά το 2007. Μέσα σε δέκα χρόνια, από το 2001 μέχρι το 2011, ανεγέρθηκαν 895,7 χιλιάδες νέες κατοικίες ως αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης.
Το 2011 η Ελλάδα διέθετε 6,37 εκατ. κατοικίες από 5,48 εκατ. το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ. το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη δεκαετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη δεκαετία του 1980. Ετσι, από το 1980 και μετά κτίστηκαν σχεδόν 2,4 εκατομμύρια νέα σπίτια!
Τα 6,37 εκατ. των κατοικιών στην Ελλάδα συγκρίνονται με έναν πολύ μικρότερο αριθμό νοικοκυριών που ανερχόταν το 2011 στα 4,13 εκατ. νοικοκυριά, με αποτέλεσμα να αντιστοιχούν 1,54 κατοικίες ανά νοικοκυριό.
Τα στοιχεία αυτά δικαιολογούν εν πολλοίς τη μεγάλη διάρκεια της κρίσης στην κτηματαγορά αφενός γιατί ποτέ δεν απορροφήθηκε το «στοκ» των ακινήτων και αφετέρου διότι χιλιάδες παλαιά σπίτια 50-60 ετών δεν «αποσύρθηκαν» προκειμένου να αντικατασταθούν με τα καινούργια. Ετσι, στα χρόνια της κρίσης οι αγοραπωλησίες αφορούν κατά κύριο λόγο σε παλαιά ακίνητα, με αποτέλεσμα να μένουν απούλητα πολλά καινούργια τα οποία και «παλιώνουν» με το πέρασμα των χρόνων.
Διαμερίσματα για Κροίσους με κόστος από 6.000 ευρώ/τ.μ.
Μια άλλη... Ελλάδα και μια άλλη αγορά ακινήτων δημιουργείται στην περιοχή του Λυκαβηττού και συγκεκριμένα στο ιστορικό κτίριο των Σχολών Δοξιάδη, που έκτισε ο γνωστός αρχιτέκτονας και πολεοδόμος στα τέλη της δεκαετίας του '60.
Το κτίριο-ορόσημο, που το 2010 χαρακτηρίστηκε ως μνημείο λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής και ιστορικής σημασίας του, μεταμορφώθηκε σε ένα υπερσύγχρονο συγκρότημα κατοικιών, με πρωτοποριακό design, το οποίο απευθύνεται σε αγοραστές με υψηλά εισοδήματα. Το One Athens ανακαινίζεται από τους επιχειρηματίες Χρήστο Ιωάννου και Μίλτο Καμπουρίδη και αποτελεί το πρώτο συγκρότημα πολυτελών διαμερισμάτων που προσφέρει υπηρεσίες... ξενοδοχείου πέντε αστέρων.
Εξασφαλίζονται υπηρεσίες διαχείρισης, συντήρησης, καθαριότητας και φύλαξης όλες τις ημέρες, ενώ το κτίριο διαθέτει πολυτελές γυμναστήριο, πισίνα, τζακούζι, χαμάμ, σάουνα, Playroom για τα παιδιά, Club Room για προβολή ταινιών, πλήρως εξοπλισμένη Business Suite 14 ατόμων.
Το συγκρότημα, που θυμίζει ανάλογες αναπτύξεις στο... Μανχάταν ή στο Λονδίνο, διαθέτει 26 αυτόνομες κατοικίες από στούντιο των 77 τετραγωνικών μέτρων μέχρι penthouse των 721 τετραγωνικών μέτρων. Και όλα βρίσκονται μια ανάσα από τον Λυκαβηττό και με θέα στην Ακρόπολη.
Την ίδια στιγμή που η κτηματαγορά βρίσκεται σε βαθιά κρίση, ένα τέτοιο project, το οποίο συνολικά κοστίζει περί τα 70 εκατ. ευρώ, απευθύνεται σε ένα διαφορετικό κοινό. Αλλωστε, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος ξεκινά από 6.000-7.000 ευρώ και πάνω, επομένως κατ' ελάχιστον το κόστος δεν είναι μικρότερο από 500.000 ευρώ. Σε πείσμα της κρίσης, ήδη έχουν πωληθεί επτά διαμερίσματα και συγκεκριμένα τρία μεγάλα, δύο στούντιο των 100 τ.μ. και δύο διαμερίσματα. Οι αγοραστές δεν επηρεάζονται από την κρίση καθώς είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που ζουν στο εξωτερικό, ενώ μεγάλο ενδιαφέρον προέρχεται από ξένους αλλά και από κάποιους που βλέπουν την απόκτηση ενός τέτοιου σπιτιού ως επενδυτικό προϊόν.
Ενα ακίνητο στο One Athens θα μπορούσε να ενοικιαστεί προς 20-30 ευρώ/τ.μ., τρεις φορές πάνω από τα ισχύοντα μισθώματα στην ευρύτερη περιοχή του Κολωνακίου.
Το πολυτελές συγκρότημα απευθύνεται σε αγοραστές... Κροίσους οι οποίοι αγοράζουν για δύο λόγους: Πρώτον, λόγω της εκπληκτικής θέσης που βρίσκονται τα σπίτια και δεύτερον επειδή πρόκειται για το ιστορικό κτίριο Δοξιάδη, το οποίο έχει ανακαινισθεί αλλά έχουν διατηρηθεί βασικά χαρακτηριστικά του.
Ωστόσο, η κατασκευή του One Athens μπορεί να σηματοδοτήσει την επιστροφή στο κέντρο της Αθήνας, τη στροφή από τα ακριβά προάστια στην καρδιά της Αθήνας. Ειδικά όταν η επιστροφή αυτή αφορά τα λεγόμενα «φουσκωμένα πορτοφόλια». Είναι μια κίνηση αναζωογόνησης της αγοράς ακινήτων στο κέντρο που μπορεί να αλλάξει ριζικά με το σχέδιο ανάπλασης που βρίσκεται στο στάδιο των μελετών.
