Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Βόμβες» κατά της τεχνητής υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας εξαιτίας των πλαστών αντικειμενικών αξιών, εκτοξεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στη Νομισματικής Εκθεση που παρουσίασε χθες. Η ΤτΕ τονίζει ότι η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων έχει συμβάλει κατά ένα μέρος στην κρίση που περνά η κτηματαγορά, καθώς αποθαρρύνoνται οι επενδυτές. Συγκεκριμένα, αναφέρει: «Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, η οποία σε πολλές περιπτώσεις βασίστηκε σε πλασματικές και όχι πραγματικές αξίες, έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση». Και συνεχίζει: «Η στρέβλωση η οποία προκαλείται από την ύπαρξη αντικειμενικών αξιών που σε πολλές περιπτώσεις, υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, οδηγεί σε τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας».
Η ΤτΕ ουσιαστικά συστήνει τη μείωση των πλασματικών αντικειμενικών αξιών πάνω στις οποίες επιβάλλονται περισσότεροι από 40 φόροι στα ακίνητα, με κυριότερο βεβαίως τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος θα αρχίσει να πληρώνεται από τον Ιούλιο και σε έξι δόσεις.
Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αναγκάζονται να πληρώσουν φόρους που δεν υπολογίζονται με βάση την πραγματική αξία της περιουσίας. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, περισσότερες από 8 στις 10 αγοραπωλησίες που καταγράφονται τον τελευταίο καιρό γίνονται σε τιμές έως και 50% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Αγοραστές και πωλητές αναγκάζονται να φορολογηθούν με βάση τη στρεβλή εικόνα που έχει η εφορία για την κτηματαγορά. Ακόμη χειρότερο είναι το γεγονός ότι το τεκμήριο υπολογίζεται με βάση αυτές τις πλασματικές τιμές, ενώ και η επιβολή του πόθεν έσχες για όποιον θέλει να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα υπολογίζεται στην αντικειμενική του αξία.
Οι επενδυτές
Ενας βασικός λόγος που οι επενδυτές απομακρύνονται από την ελληνική κτηματαγορά είναι οι υπερβολικά υψηλές αντικειμενικές αξίες που «απογειώνουν» και τους φόρους. Πρόσφατα η «ΗτΣ» είχε αποκαλύψει ένα σενάριο που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο για μεσοσταθμική μείωση κατά 15% των αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα και κατά 13% στην Αττική από το 2015, κι όχι από το 2017 που προβλέπει το Μνημόνιο. Υπάρχουν, ωστόσο, και περιοχές στις οποίες θα πρέπει να υπάρξει μείωση κατά 30%-40%, κυρίως στις υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου και στα ακριβά βόρεια προάστια.
Ενας βασικός λόγος που οι επενδυτές απομακρύνονται από την ελληνική κτηματαγορά είναι οι υπερβολικά υψηλές αντικειμενικές αξίες που «απογειώνουν» και τους φόρους. Πρόσφατα η «ΗτΣ» είχε αποκαλύψει ένα σενάριο που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο για μεσοσταθμική μείωση κατά 15% των αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα και κατά 13% στην Αττική από το 2015, κι όχι από το 2017 που προβλέπει το Μνημόνιο. Υπάρχουν, ωστόσο, και περιοχές στις οποίες θα πρέπει να υπάρξει μείωση κατά 30%-40%, κυρίως στις υποβαθμισμένες γειτονιές του κέντρου και στα ακριβά βόρεια προάστια.
Πάντως, η κεντρική τράπεζα χαιρετίζει τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3% που θα συντελέσει στην αύξηση των συναλλαγών.
Η έκθεση της ΤτΕ εκφράζει την αισιοδοξία ότι η κτηματαγορά σταθεροποιείται αργά αλλά σταθερά. Σωρευτικά πάντως από το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το α' τρίμηνο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 34,4% με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ ακόμη μεγαλύτερη μείωση δείχνουν τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηματομεσιτικά γραφεία.
Η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -37,6% και Θεσσαλονίκη: -37,8%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-31,1%) και των λοιπών περιοχών (-29,6%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
Τέλος, σε ό,τι αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, εκτιμάται ότι οι τιμές θα σταθεροποιηθούν από φέτος, ενώ ως πιο δυναμικοί σε επίπεδο ενδιαφέροντος εμφανίζονται ο τομέας των τουριστικών ακινήτων-ξενοδοχειακών μονάδων, αλλά και ο τομέας των μισθωμένων γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών.
